Los tres motivos por los que tener un Airbnb en Buenos Aires ya dejó de ser rentable

Tras un crecimiento desbocado del 40% en 2022 y más de un 87% en 2023, la oferta de Airbnb en la ciudad de Buenos Aires llegó a un máximo histórico y muestra señales de un claro desaceleramiento, con tendencia a la baja.

En lo que va de este año, el número de noches contratadas se estancó, con un descenso del 0,31%, de acuerdo con un análisis realizado por Clarín de datos de AirDNA, analista de mercado de alquileres corta duración.

Los expertos apuntan a varias causas, entre ellas la derogación de la ley de alquileres, el dólar planchado y el encarecimiento de Buenos Aires tanto en pesos como en la moneda estadounidense, lo que reduce la rentabilidad para los propietarios y el atractivo económico de Argentina como destino turístico.

Según Federico Gonzales Rouco, economista de Empiria Consultores, la ley de alquileres hacía que para muchos propietarios no fuera rentable alquilar sus departamentos por la vía tradicional, mientras que Airbnb permitía acceso a un marco desregulado con denominación en dólares. Eso hizo que, ante un escenario incierto, en 2023 muchos dueños se volcaran al alquiler por día y la oferta de alquileres tradicionales bajara hasta un mínimo histórico.

“Acá casi no hay empresas destinadas al Airbnb o al alquiler temporal. Entonces, es un señor que tiene un departamento de dos ambientes que lo compró con sus ahorros y lo alquila, y ese tipo no quiere meterse en los problemas que implica gestionar un Airbnb”, comentó Gonzales Rouco. El experto espera la bajada en los números de Airbnb en la ciudad porque el alquiler tradicional supone mucho menos trabajo y ahora, más rentabilidad.

Verónica Lesme conoce del negocio, es corredora inmobiliaria y martillera. Decidió volver a poner el departamento que tiene en la modalidad tradicional. “El DNU les dio a las partes la libertad de negociar términos importantes como el plazo de duración, la moneda de pago, la indexación y su manera de ajuste. Esto genera mayor oferta locativa. Además, tener un alquiler temporario no es sencillo, ya que se ofrece un servicio y es muy demandante”, aseguró Lesme.

Aparte de gestionar el alquiler, el dueño de un departamento publicado en Airbnb tiene que garantizar todos los servicios que implica un alquiler temporario, como la entrega y retiro de llaves y el lavado de la blanquería, entre otras prestaciones.

Nery Aimale (35) pasó de administrar 110 departamentos con su pareja a 85 después de la derogación de la ley. “Ese 30% menos son propietarios que se vuelven al alquiler tradicional”, señala. Y añade: “Bajó mucho la rentabilidad del negocio”.

Aimale comenzó a administrar pisos en CABA en 2019 y vio el boom de la industria de alquiler vacacional. Si la oferta de Airbnb en Capital todavía es muy alta, dice que es porque los dueños “aún tienen esa fantasía de que le van a sacar mucha más rentabilidad alquilando por noche”.

Efectivamente, la rentabilidad de Airbnb en Buenos Aires ha caído en picada por la inflación en dólares, la brecha cambiaria en caída y principalmente por una oferta que creció de forma exponencial en menos de dos años.

Los datos analizados muestran que, después la pandemia, los precios subieron ligeramente, pero posteriormente volvieron a los niveles iniciales, a pesar de que la inflación en dólar blue fue del 66% de finales enero de 2022 a finales agosto de 2024, lo que significa que un Airbnb medio ganó poco más de un tercio de lo que solía hace dos años y medio.

El precio promedio por noche en la capital argentina se situó en los 51,41 dólares en agosto, valores similares a plazas como Lima o San Pablo. Pero en la comparativa con otros destinos turísticos muy demandados por los argentinos, las diferencias son significativas. Santiago de Chile estuvo en 76,63 dólares y Río de Janeiro –que obtiene el 30% de su turismo de la Argentina– en 83,78 dólares. Esto se traduce en diferencias de beneficio neto en una semana alquilada de 177 dólares en Santiago y hasta 227 dólares en Río en comparación con Buenos Aires.

Clarín consultó a Airbnb sobre este escenario, pero al cierre de esta nota no había obtenido respuesta.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, también apunta a la baja profesionalidad de los servicios ofrecidos por dueños de departamentos en Airbnb como un impedimento para absorber la inflación.“Tiene que estar bien administrado y atractivo para el turismo que lo ocupa de manera temporaria. No puede ser cualquier departamento. Como no pueden subir el precio, la rentabilidad baja”.

Rozados sostiene que un gran porcentaje de departamentos que se subieron a la plataforma en los últimos años no reunían las características de un alquiler vacacional, eran departamentos tradicionales “disfrazados de Airbnb”.

Además, la inflación de Argentina, en dólares, ha tenido un efecto depresivo en la demanda de turismo de países vecinos. Aimale apunta que “había mucho turismo de países limítrofes que al estar tan barato venía mucho, pero ahora con los chilenos, por ejemplo, se invirtió. Todos los argentinos están yendo a Chile”.

Ciertamente, según los últimos datos de Migraciones, la llegada de turistas de países limítrofes bajó un 23% en julio 2024 comparado con julio 2023. En lo que va del año, los visitantes del resto del mundo crecieron un 15%, pero representa menos de la mitad del turismo recibido en Argentina.

A pesar de que la demanda total de noches en la Ciudad continuó creciendo, ayudada en mayor parte por turistas estadounidenses y europeos, el exceso de oferta no permite la suba de precios.

Esto se traduce en un mercado de alquileres temporales con una ocupación desplomada. En abril de 2022, estaba en el 70% con 10.158 anuncios. En abril de este año, menos de la mitad de noches estuvo cubierta (46% de ocupación), pero sobre una oferta del triple de departamentos: 31.502 anuncios.

En el mercado tradicional, hoy la tendencia es justo la contraria. Es que tras la derogación de la ley, los contratos ya no son por tres años y también cambió el mecanismo de actualización. Mientras que hasta diciembre se ajustaban una vez por año, ahora se pactan aumentos trimestrales determinados por el Indice de Percios al Consumidor (IPC), que conviene mucho más que un dólar que, lejos de subir, baja.

La organización de estudios urbanísticos CEDESU informaba en un estudio que la vivienda vacía había aumentado en un 45% de 2018 a 2022. Desde la derogación de la ley de alquileres, la oferta de metros cuadrados casi se triplicó, según estadísticas oficiales de la Ciudad. De agosto de 2023 a agosto de este año, la oferta se multiplicó por 11. Al mismo tiempo, el precio del alquiler en pesos descendió un 47% en términos reales, aunque para los inquilinos, cuyos ingresos no crecen al mismo ritmo que la inflación, los pagos se hacen cada vez más complicados.

Dani Morera Trettin