Expensas impagables: fuertes aumentos, más deudas y el temor al «efecto losa radiante»

La temperatura no para de bajar. El valor de las expensas crece a un ritmo vertiginoso y, al compás del vaivén inflacionario, seguirá aumentando durante los próximos meses. La escalada de tarifas de servicios como la luz y el gas amenaza los presupuestos de los consorcios, que ya fueron golpeados por las facturas del agua. Y el pago del aguinaldo a los encargados, sumado a los incrementos salariales que se vienen pagando, también generan impacto en el bolsillo de los propietarios.

Ante este panorama que genera preocupación en consorcios, administradores, propietarios e inquilinos; Clarín conversó con especialistas y actores de esta comunidad para entender qué factores impactan en los constantes aumentos de las expensas, y si esto puede elevar el índice de morosidad por la imposibilidad de afrontar el pago.

“Los factores que más influyen en los aumentos de las expensas son los costos fijos y no fijos atados a la inflación: paritarias, agua (300%), luz (150%), gas y albañilería, sobre todo en lo vinculado con el mantenimiento del edificio”, le explica a este medio Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional. “Las facturas de luz y consorcios se triplicaron, con un aumento del costo entre el doble y el triple”, indica Gabriela Saldivia, Secretaria General del Sindicato de Empelados de Administradoras (SEARA).

Clarín accedió a un caso testigo: el 20 de mayo de 2024, un consorcio pagó $ 597.835 por el servicio de Aysa mientras que, al mes siguiente, el 18 de junio, debió desembolsar $ 2.080.634. El aumento fue del 248%. Ahora, la mayor incertidumbre reside en cómo impactará el aumento del gas, sobre todo en los edificios que cuentan con calefacción a través de calderas, que ya empiezan a sentir el golpe ahora y continuará en las expensas durante los meses posteriores al frío. De hecho, en algunos, las facturas de gas ya alcanzaron un aumento del 240%.

“Hay edificios que cuentan con varios amenities y empleados, por lo cual los valores finales de las expensas no representan un impacto significativo. Por ejemplo, uno con encargado y losa radiante que tiene solo 16 unidades tendrá expensas el doble de caras que uno con 32 unidades y los mismos servicios”, aclara Diego Migliorisi, corredor inmobiliario.

Por su parte, Victoria Loisi, miembro de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, señala: “Los importes en energía no suelen ser tan significativos desde el punto de vista del porcentaje sobre la totalidad de gastos. Los edificios que tienen calefacción central son los que más aumentos padecerán por la suba de tarifas de la energía. Vale aclarar que en un Consorcio sin servicios centrales, el rubro laboral oscila entre el 40 y el 80% del gasto total, mientras que el de la energía ronda entre el 2 y el 10%.

Todos estos aumentos incrementan la mora en el pago de las expensas. Según los expertos consultados, el índice de morosidad, en promedio, alcanza el 35% y, en algunos casos, asciende al 40%.

“En los últimos 3 meses, las expensas de las Propiedades Horizontales sufrieron aumentos de entre el 40 y el 70%, según los servicios que brinde el consorcio y la cantidad de encargados que tenga el edificio. En muchos casos, hubo expensas extraordinarias para afrontar los salarios de los encargados porque en marzo se pagaron aumentos retroactivos desde enero y esto derivó en el incremento de las cargas de la seguridad social”, responde Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), ante la consulta de Clarín.

“El 60 % de las expensas ordinarias las consume el sueldo del encargado y las cargas sociales. Ahora, los propietarios e inquilinos están pagando cerca de fin de mes y los deudores aumentaron el 10%. Con la popularidad del split, muchos quieren eliminar la caldera, pero para eso se requiere la unanimidad del consorcio. Entonces, optaron por limitar su uso. Antes, se encendía cuando la temperatura bajaba de los 15 grados y ahora, de los 12 grados”, cuenta el administrador de un edificio de Urquiza.

Eduardo Awad es presidente de la Asociación de Propietarios, Consorcistas y Consorcios de la República Argentina. “En los últimos 3 meses, hubo un aumento descomunal. Expensas que valían $ 60.000 pasaron a costar $ 100.000. Influyó el aumento en las tarifas de consumo y de abonos como el mantenimiento de ascensores, bombas de agua y obleas. Creo que el Gobierno podría bajar el nivel de presión de impuestos hacia los consorcios”, manifiesta.

Para Loisi es complejo hacer una medición genérica porque cada consorcio es una comunidad individual y las diferencias en los rubros y gastos entre cada edificio pueden ser abismales. Sin perjuicio de ello, indica que desde principio de año hay consorcios que sufrieron un 100% de aumento de expensas, mientras que otros, un 35%. “Hay lugares en los que las expensas siguen aumentando a tasas superiores a la inflación y algunas administraciones, relacionadas con inmobiliarias, ofrecen parámetros de aumentos de expensas relacionados con el valor inmobiliario y no con el gasto real”, cuestiona.

Según pudo saber Clarín, para tratar de disminuir los consumos de gas y limitar los horarios de uso ya se están convocando asambleas extraordinarias en los consorcios con edificios que tienen servicios centrales de agua caliente y calefacción y, especialmente, los que cuentan con piletas de natación calefaccionadas.

El debate se dio a principio de año en un edificio de Barracas, de 40 años de antigüedad, que tiene calefacción por losa radiante. “Cuando me mudé en 2017, me llamó la atención que se pagara una expensa más alta de forma anual para hacer un fondo común y así afrontar el gasto de la caldera en invierno. Pero, en el último año, se diluyó a partir de todos los aumentos. En la reunión de consorcio, algunos querían desactivar la caldera pero finalmente se acordó que se va a racionalizar el uso limitando horarios y bajando la temperatura de corte”, le cuenta a este medio una de las propietarias.

David Baldomero vive en un edificio de Caballito en el que tiene calefacción central. Desde hace años rige la regla que dice que la caldera se enciende de 8 a 20. Pero la temperatura se cambió hace cinco años, cuando también hubo aumentos de tarifas. Hoy, la losa radiante funciona si hace menos de 13 grados.

Baldomero dice que, por ahora, no se modificó la regla vigente. «Todavía no llegaron los consumos de gas por la caldera, pero presumo que van a tener un fuerte impacto en el valor de las expensas. Se están volviendo impagables», se lamenta. En casos extremos, algunos consorcios, por unanimidad, optaron directamente por suspender el uso del servicio.

Baldomero vive en un departamento de 4 ambientes y, por el acuerdo de los encargados de edificio, este mes y el pasado vinieron cargos extras en las expensas por $ 70.000, que se suman a los gastos ordinarios y otro extraordinario: están arreglando la fachada y pagando cuotas de $ 80.000 por mes, con lo cual el gasto mensual se fue a más de $ 250.000.

Las fuentes consultadas por este medio coinciden en que el aumento salarial del encargado es el elefante del gasto de las expensas. “El rubro laboral (sueldos y cargas sociales) se lleva entre el 40 y el 80% de la recaudación. Las paritarias de los encargados, en general, han superado la tasa de inflación. Esas negociaciones se celebran entre el gremio y tres entidades de administradores que no representan a quienes pagan esos sueldos, que somos los propietarios”, cuestiona Loisi.

Para Samuel Knopoff, Presidente de Asociaciones de Consorcios Bs As Expensas, el sueldo del encargado consume entre el 70 y 80% de las expensas. “Los copropietarios no tienen representación en las paritarias, pese a que FEDECO la reclama desde el 2005, y nadie defiende sus derechos e intereses. Es el único de los 1.500 CCT en que no interviene la patronal”, se queja, y marca que es la primera problemática a solucionar.

El secretario general del gremio es Víctor Santa María, también dueño del Grupo Octubre, que gestiona medios de comunicación gráficos, radiales, digitales y televisivos.

En este contexto, Awad menciona que desde APCCRA están haciendo trámites para que los incluyan en la mesa de negociaciones paritarias y así poder discutir el sueldo de los encargados. Es que los aguinaldos del personal del consorcio también abultará el valor de las expensas. “El valor dependerá de la cantidad y antigüedad de los encargados con que cuente el consorcio. Cuanto mayor sea el número de unidades funcionales, menor será la incidencia de los costos salariales del personal”, agrega Abatti.

“En este escenario, algunos consorcistas están haciendo previsiones y otros arreglos con el personal para pagarles el aguinaldo en cuotas”, ilustra Awad. Sin contar los que ya optaron por prescindir del encargado y contratar servicios de limpieza y mantenimiento aparte.

Otro de los aumentos significativos está dado por el gasto en reparaciones, plomería y materiales de las instalaciones y estructura edilicia. “Con la inflación de los últimos meses, el incremento redunda más en los materiales, que sobrepasan el índice de inflación, que en la mano de obra. El incremento ronda entre un 10 y 15 %”, enfatiza Saldivia.

“No hay un control de gastos por parte de los propietarios hacia lo que la administración hace con el dinero de las expensas, lo cual deriva en grandes distorsiones con sobreprecios”, polemiza Loisi. En este contexto, Laura Colucci, miembro de la Comisión Directiva Aierh Administradores, agrega: “Muchos consorcios con ascensores piden presupuestos para comparar si lo que les están cobrando está a tono con lo que establece hoy el mercado. Incluso, algunos cambian del proveedores porque les ofrecen bonificaciones”.

Y Awad añade: “Hay consorcios que no están haciendo mantenimiento porque los consorcistas no llegan a pagar las expensas. Por ende, no pueden comprar materiales ni pagar la mano de obra necesaria. Esta falta de presupuesto cobra vidas como la de la señora que murió en Recoleta cuando le cayó encima una baranda de 12 metros de largo».

Otro tema candente lo presentan los edificios con vigilancia durante las 24 horas, ya que las tarifas de las empresas de seguridad se incrementaron exponencialmente. “En algunos casos, deciden reemplazar el servicio presencial por los “tótems” virtuales», dice Abatti. Migliorisi suma que, en algunos casos, para que los aumentos no impacten tanto en el bolsillo se decide posponer obras o anular amenities.

“Nuestra prédica constante ha sido que la clave para bajar las expensas es concurrir a las Asambleas y participar de la gestión del Consorcio. La frase de nuestros abuelos “el ojo del amo engorda el ganado” es más que cierta”, cierra Loisi.