Alquileres: se ve un aumento de la oferta y los precios se van «calmando»
Desde la caída de la ley de Alquileres, en diciembre del año pasado, la oferta de inmuebles en alquiler para vivienda, -que venía siendo sumamente escasa y por ende, con precios muy altos- se incrementó un 190%, según los datos relevados por el Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario del Colegio Inmobiliario. El 95% de esa oferta de propiedades son departamentos.
Los seis barrios con mayor cantidad de unidades ofrecidas para los inquilinos, según este informe, son Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero y Barrio Norte que explican el 60.84% de la oferta total. Palermo, en particular, fue el barrio con más crecimiento (15,4%) y es la zona con mayor cantidad de oferta de la Ciudad.
Según las inmobiliarias, en mayo, la oferta de inmuebles en locación para vivienda siguió firme la tendencia alcista, con un alza del 8,9%. Y se encuentra en un proceso de rápida recuperación, sostienen.
En cuanto a lo que está sucediendo con los precios. La mayor parte del mercado asegura que los alquileres para vivienda están a la baja en términos reales. Es decir, suben por debajo de la inflación: de enero a mayo 2024, la baja promedio fue del 37,4%.
El valor de un departamento de un ambiente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires -en mayo- era de $ 320.000. Por unos dos ambientes se podía pagar $ 380.000 y por uno de tres ambientes: $ 550.000, según datos del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).
Las opciones que más utilizan inquilinos y propietarios
Otra de las características que fue tomando el mercado, tras la ausencia de la ley que regulaba al sector, es que “se observan contraofertas de los inquilinos, las cuales son cada vez más aceptadas por los propietarios”, según este sondeo.
En cuanto a la modalidad de los contratos, “los inquilinos y propietarios están consensuando en su mayoría contratos por 24 meses, en pesos, con un ajuste cuatrimestral y utilizan el IPC (Índice de precios al consumidor publicado por el INDEC) o ICL (Índice para contratos de locación publicado por el BCRA).
La rentabilidad anual bruta promedio del alquiler para vivienda es de 2,28% para un contrato de 36 meses, con ajuste anual por ICL, iniciado en 1-6-2021 y finalizado en 31-5-2024 (tomando como referencia departamentos de 2 ambientes en zonas promedio y dólar MEP).
«Pese al incremento nominal en pesos del valor locativo la rentabilidad bruta se diluye a medida que corren los meses del contrato. Al finalizar el contrato el valor locativo llega al último mes con un desfase del 221.35% respecto del valor locativo de mercado», señaló el informe.
El Índice para contratos de locación ICL publicado por el BCRA para los ajustes correspondientes al 1-6-2024 da un incremento de 233.73% (se trata de contratos iniciados el 1-6-2023). El ICL acumulado en 2024 es de 87.60% (desde 1-1-24 a 31-5-24 ), mientras que el IPC (entre 1-2024 y 4-2024, últimos cuatro meses publicados) totaliza un 36,77%.
Locales comerciales y oficinas
Según la información del Colegio de Profesionales porteño, en oferta hay publicados 2330 locales comerciales en alquiler. Esto es un 1,57% más que el periodo anterior. Del total de la oferta de locales (venta y alquiler) el 31,52% se encuentra en alquiler.
«Respecto de las oficinas hay publicadas 5327 en alquiler, lo que representa un 0,2% más que el periodo anterior. Del total de la oferta de oficinas (venta y alquiler) el 54.92% se encuentra en alquiler».